گروه حقوق دانشگاه آزاد اسلامی واحد خرم آباد
عدالت آن نیست که گناهکاران مجازات شوند ، عدالت آن است که بی گناهان مجازات نشوندگروه حقوق دانشگاه آزاد اسلامی واحد خرم آباد
عدالت آن نیست که گناهکاران مجازات شوند ، عدالت آن است که بی گناهان مجازات نشوند
معامله فضولی
معامله فضولی
معامله فضولی
یک رای:معامله فضولی؟
نقض در نقض
معامله فضولی؟
شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر: با نقض رأی شعبه 218 دادگاه بدوی، معامله موضوع این دعوی فضولی است.
شعبه چهارم تشخیص دیوانعالی کشور: با نقض رای شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر، معامله مذکور فضولی نیست.
اینک به استدلال‌ها و استنادات آراء یاد شده توجه فرمایید:
آقای «م ـ آ» وکیل دادگستری به وکالت از جانب آقای ... با تقدیم
درخواستی به دفتر کل شعب تشخیص دیوان عالی کشور نسبت به دادنامه شماره 1698
ـ 30/11/84 شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران اعتراض کرده و در
اجرای تبصره 2 ماده 18 قانون اصلاح قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب
درخواست نقض آن را نموده است. خلاصه جریان پرونده بدین شرح است که شعبه 218
دادگاه حقوقی تهران به موجب دادنامه شماره 560 ـ 561 ـ 12/5/84 در
پرونده کلاسه 82/623 ـ 624 چنین رای داده است:
«آقای «ن ـ ص» به وکالت از 1ـ بانو «ش ـ د» و 2ـ آقای «ب ـ م»
دادخواستی به خواسته رسیدگی و صدور حکم مبنی بر خلع ید خوانده و تحویل یک
واحد آپارتمان مقوم به پنج میلیون ریال و نیز پرداخت عواید ملک مزبور از
تاریخ 62/3/2831 لغایت صدور حکم و اجرای آن بدوا مقوم به ده میلیون ریال به
طرفیت آقای «غ ـ ا» تقدیم داشته و مستندات خود را 1ـ قرارداد عادی
مورخ 26/3/72 2ـ سند مالکیت رسمی 3ـ رای کمیسیون ماده 100 شهرداری مورخ
16/5/70، 4ـ رأی مورخ 3/4/71 در خصوص تجدیدنظرخواهی از رأی کمیسیون ماده
100 شهرداری 5ـ دادنامه شماره 992 ـ 4/8/80 دادگاه عمومی تهران صادره
از شعبه 1305 و دادنامه شماره 1694 ـ 27/12/808 دادگاه تجدیدنظر استان
تهران صادره از شعبه 28؛ 6ـ وکالتنامه شماره 79288 دفترخانه اسناد رسمی
شماره 16 مشهد 7ـ وکالتنامه فیمابین وکیل و خواهان‌ها و مدارک پرداخت
مالیات و عوارض جریمه‌های مربوط به ملک پرداختی به شهرداری قرار داده است و
به شرح متن دادخواست بیان داشته است که موکل ردیف دوم وی بدون اجازه و
موافقت موکل ردیف اول؛ با انعقاد قرارداد عادی مورخ 26/3/72 نسبت به
واگذاری یک واحد آپارتمان مسکونی به صورت ششدانگ واقع در شهرک پردیسان غرب
(شهرک ژاندارمری ... مربوط به پلاک ثبتی 57654/2395 بخش ده تهران اقدام
نموده است در حالی که خانم «ش ـ د» (موکل ردیف اول) در نیمی از ششدانگ
ملک مزبور مالکیت داشته و شریک خواهان ردیف دوم بوده است و ملک را تحویل
خوانده قرار داده است و در قرارداد مورد اشاره شرط شده است که اگر رأی
کمیسیون تجدیدنظر ماده 100 شهرداری مخالف رای بدوی بود، قرارداد فسخ و
آپارتمان تحویل فروشنده و بیعانه مسترد شود که علیرغم تحقق شرط اخیر،
خوانده از تحویل ملک مذکور به خواهان‌ها امتناع می‌نماید مضاف بر آن خوانده
دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم می‌نماید که دادگاه
(شعبه 1305) به موجب رای شماره 993 ـ 29/8/80 مبادرت به رد دعوی خواهان
نموده و سرانجام این رأی به موجب دادنامه شماره 1393 ـ 27/12/80 صادره از
شعبه 82 محاکم تجدیدنظر استان تهران قطعی می‌شود. لذا بنا به مراتب
درخواست خلع ید و پرداخت عواید حاصله از زمان انعقاد قرارداد تا هنگام صدور
و اجرای رأی را می‌نماید. خوانده با وکالت آقای «م ـ آ» وکیل پایه یک
دادگستری ضمن دفاع در جلسه اول دادرسی مبادرت به تقدیم دادخواست متقابل به
خواسته الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مذکور در حق وی و فک
رهن از ملک موصوف که در رهن بانک تجارت می‌باشد را می‌نماید و در توضیح
اظهار می‌دارد که آپارتمان مورد نظر را به موجب قرارداد مورد اشاره از
خواهان ردیف دوم خریداری کرده است و در ازاء ثمن آن چندین فقره چک با مبالغ
و تاریخ‌های متفاوت به فروشنده داده تا نسبت به رفع این معضل اقدام نماید.
مضاف بر آن قرارداد در سه نسخه تنظیم شده است و تمام نسخ آن به امضای
خواهان ردیف دوم رسیده است لذا مفاد قرارداد تنظیمی که به صورت تایپی تهیه و
تنظیم شده است به هیچ وجه موید این قضیه که قرارداد به صورت مشروط تنظیم
شده باشد و حقی برای خواهان در مراجعه مجدد به ملک مورد نظر قائل شده باشد
نخواهد بود ضمن اینکه هر دو طرف پرونده و وکلای آنها به مفاد و مندرجات
قرارداد موصوف در قسمت امضائات و عبارات نوشته شده ادعای جعل می‌نمایند به
طوری که خواهان دعوی اصلی (وکیل خواهان‌ها) نسبت به امضائات مندرج در ذیل
سه نسخه قرارداد و خوانده دعوی اصلی نسبت به درج عبارت ماده 100 شهرداری در
ذیل قرارداد ادعای جعل نموده به‌گونه‌ای که خواهان دعوی اصلی اساساً منکر
امضاء خود در ذیل سه نسخه قرارداد مورد ثبت شده و صرفاً امضاء در ذیل یک
نسخه را (یک صفحه را) پذیرفته است بر همین اساس دادگاه در جهت کشف واقع و
در اجابت به درخواست طرفین پرونده موضوع را به کارشناس ارجاع داده که
کارشناس منتخب به موجب نظریه شماره 624 ـ 623 ـ 9/11/2 که مضبوط در
پرونده می‌باشد با شرح و بسط موضوع سرانجام امضائات و درج عبارت ماده 100
قانون شهرداری را به طرفین منتسب دانسته و ناشی از اقدام آنها دانسته است.
بدواً خواهان پرونده نسبت به نظریه مزبور اعتراض داشته لیکن به لحاظ اینکه
اولاً قادر به پرداخت حق‌الزحمه هیات کارشناسان نیست. ثانیاً به لحاظ اینکه
کارشناس بدوی درج عبارت «ماده 100» را منتسب به خوانده اعلام داشته، از
این عمل خود مبنی بر اعتراض منصرف شده و تقاضای ادامه رسیدگی و توجه به
سایر دلایل را نموده‌اند و با عنایت به اینکه خواهان دعوی اصلی به اصل
قرارداد و مندرجات آن و نحوه پرداخت ثمن اعلام تردید نموده و اساساً آن را
نپذیرفته دادگاه با صدور قرار استماع شهادت شهود و دعوت از مسجلین ذیل
قرارداد و طرفین در جهت رسیدگی به موضوع برآمده به‌طوری که شهود پس از حضور
در جلسه دادگاه به نحو واحد مطالبی را عنوان نموده‌اند که جملگی دلالت بر
صحت مندرجات قرارداد و پرداخت ثمن معامله به وسیله تحویل چک به فروشنده و
منتفی شدن قضیه کمیسیون ماده صد شهرداری و رأی ناشی از آن کمیسیون،
می‌نماید خواهان ردیف اول پس از حضور در جلسه دادگاه در خصوص اینکه اساساً
خوانده ردیف دوم اجازه واگذاری ملک را به دیگری داشته است یا خیر، عنوان
نموده است: «بلحاظ وجود مشکلات عدیده در کلیه امور به خواهان ردیف دوم
وکالت داده است. اما این وکالت در فروش ملک به غیر به خواهان ردیف دوم داده
نشده است و منکر چنین وکالتی شده است دادگاه با توجه به مراتب یاد شده و
با عنایت به جمیع محتویات پرونده به دلالت مدارک ابرازی طرفین و بررسی آنها
و احراز صحت و اصالت تمامی آنها و با عنایت به نحوه اظهارات و مدافعات
طرفین اعم از دعوای اصلی و دعوای متقابل نظر به اینکه اولا: قرارداد عادی
مورخ 26/3/72 به دلالت سطر اول آن که به صراحت ماده 338 قانون مدنی اشاره
داشته و سایر مندرجات آن که حاکی از نحوه انجام معامله و نحوه پرداخت ثمن و
شروط حاکم بر معامله در راستای مقررات ماده 221 قانون مدنی مبین انعقاد
عقد بیع بوده و به همین واسطه تابع مقررات حاکم بر این عقد معوضی خواهد بود
و بدیهی است دارای آثاری از جمله تملیک مبیع به خریدار می‌باشد و شرط
مذکور در قسمت اخیر قرارداد صرف‌نظر از ایراد خوانده به آن از حیث عدم
انتساب آن به خود به لحاظ اینکه تحقق شرط محرز نگردیده است و اقدامات بعدی
فروشنده که مبین صحه گذاردن بر مندرجات قرارداد در مهلت تعیین شده و انقضاء
آن می‌باشد. دلالت بر پذیرش مفاد قرارداد و عدول از شرط مذکور بوده است
مضاف بر اینکه اظهارات شهود به شرح منعکس در پرونده نیز دلالت بر این امر
دارد. ثانیاً: مضمون وکالتنامه رسمی شماره 49594 ـ 28/10/86 تنظیمی در
دفترخانه رسمی شماره 16 مشهد فیمابین خواهان‌های اصلی پرونده علاوه بر
اینکه قبل از انعقاد قرارداد مورد اشاره تنظیم شده است؛ حکایت از این دارد
که خواهان ردیف اول به خواهان ردیف دوم اختیار فروش سهم خود را به غیر داده
است بر همین مبنا دفاعیات خواهان ردیف اول مبنی بر اینکه خواهان ردیف دوم
اختیار فروش ملک را نداشته است به نظر دادگاه موجه نیست. ثالثاً: با صدور
چک‌های مورد اشاره در قرارداد و تحویل آن به بایع در ازاء ثمن معامله در
واقع ثمن معامله پرداخته شده و به صرف صدور سند تجاری و تحویل آن به ذینفع
یک نوع تبدیل تعهد از مدنی به تجاری صورت پذیرفته و این موضوع به صراحت در
مقررات مواد 292 و 293 قانون مدنی ذکر شده و مفهوم و منطوق این مواد حاکی
از انعقاد قرارداد فی مابین طرفین می‌باشد. رابعاً: تمامی مفاد و مندرجات
قرارداد بنا بر نظر کارشناس منتخب دادگاه که مورد اعتراض یا خدشه از ناحیه
طرفین که موثر در قضیه باشد واقع نشده است، به امضاء خواهان ردیف دوم که
وکالت از خواهان ردیف اول داشته رسیده و وی را در راستای مقررات مواد 10 و
219 و 220 قانون مدنی ملزم به رعایت و اجرای مفاد قرارداد می‌نماید و دلیل
قانونی نیز بر فسخ آن ارائه نشده است لذا بقاء آن از نظر دادگاه محرز است.
خامساً: دفاع خواهان‌های اصلی به عنوان خواندگان دعوی متقابل مبنی بر اینکه
قبلا دعوی الزام به تنظیم سند رسمی از ناحیه خواهان دعوی متقابل به طرفیت
آنها به موجب دادنامه شماره 993 ـ 29/8/80 و دادنامه شماره 1693 ـ
27/12/80 رد و قطعی شده است در این مرحله موجه نیست چرا که با توجه به
مدلول آراء صادره علت رد دعوای خواهان در رهن بودن ملک بوده که از ناحیه
مالک اولیه در مقابل اخذ وام از بانک تجارت به وثیقه سپرده شده است و این
اقدام بعد از انعقاد معامله با خوانده دعوای اصلی به عمل آمده است. مضاف بر
اینکه در رهن قرار دادن ملک دیگری (با عنایت به احراز انتقال آپارتمان به
خوانده دعوای اصلی) تعرض به حق مالکیت دیگری است هرچند این قرارداد متکی به
یک قرارداد عادی باشد ضمن اینکه ملک در مقابل دین راهن به مرتهن به وثیقه
سپرده شده است و مفهوم آن این است که در صورت رعایت حقوق مرتهن و تضمین
بازپرداخت دین به طریق مقتضی اساسا مرتهن حقی بر ملک مورد رهن ندارد. لذا
بنا به مراتب، دادگاه با احراز رابطه قراردادی طرفین و رعایت اصل صحت و
لزوم در قراردادها و آثار مترتب بر آنها و تلقی قرارداد به عنوان بیع میان
طرفین و عدم دفاع موثر از ناحیه خواندگان دعوی متقابل مبنی بر بی‌اعتبار
بودن قرارداد مورد اشاره و علیرغم اینکه حسب مندرجات ستون نقل و انتقالات
سند رسمی ملک متنازع فیه را که مبین در رهن بودن قسمتی از ملک در حق بانک
تجارت می‌باشد و با توجه به اینکه دادگاه رابطه مع‌الواسطه قراردادی خواهان
ردیف اول دعوای اصلی را با خوانده به واسطه احراز صحت اصالت قرارداد وکالت
رسمی محرز می‌داند و در نهایت رد مدافعات خواهان‌های دعوی اصلی (خواندگان
دعوی متقابل) و پذیرش دعوی خواهان متقابل و محمول بر صحت دانستن آن، دادگاه
ضمن صدور حکم مبنی بر بی‌حقی خواهان‌های دعوی اصلی در خصوص خلع ید از ملک
متنازع‌فیه و پرداخت عواید و با عنایت به کافی بودن دلایل خواهان دعوی
متقابل در دادخواست تقدیمی، خواندگان دعوی متقابل را مستندا به مواد 219 و
220 و 10 قانون مدنی و رعایت ماده 662 از قانون اخیرالذکر محکوم به الزام
به فک رهن از ملک مورد اشاره در مقابل بانک تجارت موضوع قرارداد مورخ
22/6/72 به عنوان مرتهن و حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی ملک متنازع
فیه برابر مفاد قرارداد مورد اشاره فی مابین با رعایت حقوق مرتهن با عنایت
به مدلول مواد 784 و 793 قانون مدنی و نیز پرداخت خسارات ناشی از تاخیر در
انجام تعهد مستندا به ماده 221 قانون اخیرالذکر معادل مبلغ سیصد و بیست و
دو میلیون و پانصد هزار ریال (میزان مندرج در دادخواست) و نیز پرداخت
خسارات دادرسی از باب تسبیب و مقررات ماده 519 قانون آیین دادرسی
دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی معادل مبلغ هفت میلیون و چهارصد و
هشتاد و پنج هزار و ششصد ریال در حق خواهان محکوم می‌نماید...».
پس از ابلاغ رای صادره خانم «ش ـ د» و آقای «ب ـ م» در مقام اعتراض
برآمده و اقدام به تجدیدنظرخواهی کرده‌اند. پرونده به شعبه هشتم دادگاه
تجدیدنظر استان تهران ارجاع شده و مرجع مذکور به موجب دادنامه شماره 1698
ـ 30/11/84 چنین رای داده است:
تجدیدنظرخواهی بانو «ش ـ د» و آقای «ب ـ م» نسبت به دادنامه‌های شماره
560 و 561 ـ 12/5/84 شعبه 218 دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر بطلان
دعوای تجدیدنظر خواهان‌ها به خواسته صدور حکم خلع ید و تحویل یک دستگاه
آپارتمان و پرداخت عواید ملک مذکور از تاریخ 26/3/1372 تا زمان صدور حکم و
اجرای آن و قبول دعوای متقابل تجدیدنظر خوانده به خواسته الزام تجدیدنظر
خواهان‌ها به فک رهن از آپارتمان موضوع خواسته و تنظیم سند رسمی انتقال آن
به انضمام خسارت تاخیر انجام تعهد و خسارات دادرسی مربوطه اشعار دارد مآلا
وارد است و دادنامه‌های تجدیدنظر خواسته واجد ایراد به شرح زیر است:
اولاً: قرارداد استنادی طرفین فقط بین آقایان «ب ـ م» و «غ ـ ا» تنظیم
شده و خانم «ش ـ د» در تنظیم آن دخالتی نداشته و آن را امضا نکرده است.
این ادعای تجدیدنظر خوانده و وکیل او که آقای «ب ـ م» از مشارالیها وکالت
در فروش ملک داشته کافی بر صحت ادعای آنان در ایجاد تعهد یا انتقال مالکیت
سهم وی نیست زیرا در قرارداد نامی از خانم «ش ـ د» برده نشده در صورتی
که آقای «ب ـ م» از جانب نامبرده مبادرت به تنظیم قرارداد می‌نمود
می‌بایست این موضوع را صریحا ذکر می‌کرد و قرارداد اصالتاً از ناحیه خود او
و وکالتا از طرف خانم «ش ـ د» تنظیم می‌شد با ذکر شماره وکالتنامه‌ای که
چنین اختیاری به او داده شده است در حالی که مطابق متن قرارداد تصریح شده
(این قرارداد به موجب ماده 338 قانون مدنی در تاریخ 26/2/72 بین آقای «ب
ـ م» که در این قرارداد فروشنده نامیده می‌شود از یک طرف و آقای «غ ـ
ا» که خریدار نامیده می‌شود از سوی دیگر به شرح زیر منعقد می‌گردد)
بنابراین صرف داشتن وکالت از کسی بدون اینکه احراز شود قصد وکیل معامله از
جانب موکل اوست ایجاد تعهدی برای موکل نمی‌نماید در سایر سطرهای سند مدرکیه
نیز همه جا صحبت از فروشنده است نه فروشندگان و هیچ دلیل و مدرکی که نشان
دهد طرف اول قرارداد هم از جانب خود و هم از جانب شریک دیگه معامله می‌کرده
وجود ندارد و از نظر این دادگاه که قرارداد استنادی را در حد ماده 10
قانون مدنی حاکی از تعهد طرفین نسبت به یکدیگر می‌شناسد هیچ تعهدی از ناحیه
خانم «ش ـ د» نسبت به خواهان تقابل به عمل نیامده و تنها حاکی از تعهد
امضاکننده قرارداد است و از نظر دادگاه نخستین که سند مدرکیه را سند بیع و
حاکی از انتقال دانسته هیچ دلیلی بر احراز قصد و نیت خانم «ش ـ د» در
انعقاد عقد بیع ارائه نشده و معامله نسبت به سهم وی فضولی بوده که با توجه
به اینکه مطابق ماده 942 قانون مدنی سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد
اجازه محسوب نمی‌شود و مطابق ماده 252 قانون مدنی لازم نیست اجازه یا رد
فوری باشد با انکار مشارالیها در معامله نسبت به سهم وی دعوای تجدیدنظر
خوانده در دادخواست تقابل به طرفیت وی ثابت نیست. متقابلا دعوای وی به
خواسته خلع ید وی از ملک متنازع فیه که مالکیت وی بر سه دانگ مشاع آن به
حکایت اسناد رسمی محرز و مسلم است ثابت بوده رأی تجدیدنظر خواسته که بدون
توجه به مفاد قرارداد طرفین و صرفا به این استناد که وکالتی در خصوص فروش
بین خواهان‌های اصلی قبل از تنظیم این قرارداد وجود داشته انجام معامله را
از جانب وی نیز احراز کرده مخدوش است. خصوصاً اینکه هیچ یک از شهود تعرفه
شده خواهان تقابل در خصوص انجام معامله خانم «ش ـ د» با خواهان تقابل،
شهادت نداده یا نگفته‌اند اطلاع دارند آقای «ب ـ م» اصالتاً و وکالتاً با
نامبرده معامله کرده است بنا به جهات فوق و عدم تنفیذ معامله و نیز عدم
ایجاد تعهدی از ناحیه تجدیدنظرخواه فوق مستنداً به ماده 358 قانون آیین
دادرسی مدنی رأی تجدیدنظر خواسته نسبت به وی نقض، و در اصل دعوا اولاً حکم
به بطلان دعوای تقابل به لحاظ عدم ثبوت دعوای خواهان تقابل و متکی نبودن
دعوای وی به دلیل کافی و فضولی بودن قرارداد، مستنداً به مواد پیش گفته
صادر و اعلام می‌گردد. ثانیاً در خصوص خلع ید نظر به اینکه تصرفات خوانده
دعوای اصلی آقای «غ ـ ا» در سهم خانم «ش ـ د» فاقد مجوز قانونی و اذن و
اجازه می‌باشد ـ در حکم غصب تلقی ـ مستنداً به ماده 308 و 311 قانون
مدنی با رعایت ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی حکم به خلع ید وی از سه دانگ
مشاع یک دستگاه آپارتمان واقع در طبقه اول ملک دارای پلاک ثبتی 57654/2395
بخش 10 تهران صادر و اعلام می‌گردد. ثانیاً وکیل آقای «ب ـ م» به دو جهت
خلع ید و عواید ملک را از خوانده این دعوی خواستار شده بود در مورد موکلش
خانم «ش ـ د» به لحاظ فضولی بودن قرارداد و در مورد آقای «ب ـ م» به
لحاظ انفساخ قرارداد.، آقای وکیل در طرح دعوای خلع ید و مطالبه عواید
انفساخ معامله با قرارداد را مفروض و ثابت شده دانسته و بر این اساس
خواستار خواسته‌های مطروحه گردیده است. در حالی که وقتی انفساخ قرارداد و
عقد موضوع آن، مورد قبول طرف مقابل نیست، اثبات تحقق آن و انحلال قرارداد
خود خواسته دیگری است که می‌بایست قبلاً اقامه و در صورت احراز صحت ادعا و
اثبات تحقق انفساخ قرارداد به لحاظ (شرط تفاسخ یا شرط تعلیق انحلال عقد)
مندرج در قرارداد خلع ید و اجرت‌المثل ایام تصرف خوانده را مطالبه می‌نمود
در واقع دعوی خواهان آقای «ب ـ م» تا قبل از اثبات ادعای انفساخ قرارداد و
صدور حکم به انحلال عقد یا تعهد موضوع آن قابلیت استماع نداشته و ورود
دادگاه نخستین در ماهیت دعوای خلع ید به لحاظ اینکه تصرفات تجدیدنظرخوانده
ناشی از اذن مندرج در قراردادی است که انحلال آن اعلام نشده است. لذا فاقد
جایگاه قانونی بوده و رأی تجدیدنظرخواسته در قسمت بطلان دعوای نامبرده نیز
مخدوش و مغایر قانون است. که با نقض آن به استناد ماده پیش گفته، از قانون
آئین دادرسی مدنی در اصل موضوع دعوای مطروحه خواهان در هر دو خواسته تا قبل
از طرح دعوای مناسب با انحلال قرارداد مستند دعوا و اثبات تحقق شرط مندرج
در آن قابلیت استماع نداشته و قرار عدم استماع آن صادر و اعلام می‌گردد.
ثالثاً به همین جهت دعوای تقابل آقای «غ ـ ا» نیز مسموع نبوده زیرا دعوای
تقابل ارتباط کامل با دعوای اصلی دارد و صدور حکم در هر یک مؤثر در دیگری
است. بر این اساس نمی‌توان دعوای تقابل را استماع نموده و ثابت دانست. لکن
در ماهیت دعوای تقابل قرار عدم استماع دعوا صادر نمود. وابستگی دو دعوا
ایجاب می‌نماید یا هر دو در ماهیت یا هر دو در شکل مورد اظهارنظر قرار
گیرند. بدین جهت رأی تجدیدنظر خواسته در این قسمت نیز مقتضی ورود در ماهیت
نبوده و مخدوش است. مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی با نقض آن
به استناد ماده 141 همان قانون قرار عدم استماع دعوای تقابل خواهان صادر و
اعلام می‌گردد.
پرونده در خصوص خواسته خانم «ش ـ د» به خواسته پرداخت عواید ملک از
تاریخ 26/3/1372 تا زمان صدور حکم و اجرای آن مفتوح و با ثبت به کلاسه جدید
رسیدگی به آن ادامه خواهد یافت. این رأی قطعی است.
خلاصه اعتراض آقای «م ـ آ» وکیل آقای «غ ـ ا» در این مرحله از دادرسی بدین شرح است:
1) آقای «غ ـ ا» در تاریخ 26/3/1372 اقدام به خرید تمامی ششدانگ یک
دستگاه آپارتمان قطعه 2605 تفکیکی به شماره 57654 فرعی از 2395 مفروز و
مجزی شده از پلاک 21589 فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش ده تهران اراضی
طرشت به مساحت 17/151 متر مربع بقدرالسهم از مشترکات و منضمات طبق قانون
تملک آپارتمان‌ها از آقای «ب ـ م» و بانو «ش ـ د» به مبلغ هشت میلیون
تومان نموده است. فروشنده در ماده 3 قرارداد منعقده متعهد گردیده است که در
ازاء هر روز تأخیر برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی
مبلغ ده هزار تومان بابت تخلف از تعهد به خریدار پرداخت نماید. اما برخلاف
بند یک ماده 362 قانون مدنی آپارتمان فروخته شده به موکل را بعد از فروش و
دریافت کل ثمن معامله و به تصرف دادن ملک به موکل به موجب سند رسمی شماره
68889 ـ 23/6/1372 در دفترخانه اسناد رسمی شماره 111 تهران در رهن بانک
تجارت قرار داده‌اند در صورتی که شرعاً و قانوناً حق به‌رهن گذاردن ملک
فروخته شده به موکل را نداشته‌اند؛ و از زمان انتقال ملک به موکل طبق بند
یک ماده 362 قانون مدنی، موکل از تاریخ 26/3/1372 مالک عین و منافع
آپارتمان خریداری شده بوده و اقدام فروشندگان در تاریخ موخر یعنی سه ماه
بعد (در تاریخ 26/6/1372) و به رهن گذاشتن آپارتمان موکل برخلاف قانون و
شرع بوده است. و به همین علت ضمن درخواست صدور رای به فک رهن از ملک منتقل
شده، دادگاه صادرکننده رأی، فروشندگان را محکوم به فک رهن از ملک مورد
معامله نموده است.
2) نکته دیگر، اینکه فروشندگان در موقع احداث بنا، مرتکب تخلف ساختمانی
شده‌اند و برخلاف قانون شهرداری‌ها قسمتی از پارکینگ ساختمان را تبدیل به
مسکونی نموده‌اند. رأی کمیسیون بدوی ماده 100 شهرداری در تاریخ 16/5/1370
به پرداخت جریمه، علیه سازندگان صادر شده که بعد از اعتراض شهرداری به رأی
بدوی در رأی تجدیدنظر که در تاریخ 3/3/1371 صادر شده است. مالکین را به
تأمین پارکینگ‌ها طبق پروانه ساختمان محکوم کردند در نهایت فروشندگان با
مراجعه به شهرداری و مصالحه با مسئولین و با پرداخت جریمه، موفق به گرفتن
گواهی پایان کار ساختمان شده‌اند؛ و تمامی این اقدامات قبل از انجام معامله
با موکل بوده زیرا تاریخ وقوع عقد بیع با موکل 26/3/1372 یعنی دقیقا یک
سال بعد از صدور رای تجدیدنظر ماده 100 شهرداری بوده و تاریخ صدور رای
تجدیدنظر شهرداری 3/3/1371 بوده است؛ و مالکین برخلاف این واقعیت‌ها در صدد
خلع ید موکل از ملکی برآمده‌اند که 13 سال قبل با پرداخت تمامی ثمن معامله
به فروشندگان شرعاً و قانوناً آن را تملک نموده است.
3) آقای «ب ـ م» به قصد جلب منفعت نامشروع برای خودش و ایجاد ضرر به
خریدار حتی امضاء منتسب به خودش را در متن سه‌برگ مبایعه‌نامه تنظیمی تکذیب
می‌کرد در نتیجه با ارجاع امر به کارشناسی و استکتاب از وی و استماع شهادت
شهود مشخص گردید که امضاء هر سه برگ قرارداد تنظیمی مربوط به آقای «ب ـ
م» می‌باشد؛ و عمداً در موقع استکتاب امضاء خودش را تغییر می‌داده است تا
شاید با این وسیله بتواند حق مسلم و شرعی و قانونی خریدار را ضایع نماید.
4) آقایان «ج ـ ا» و «م ـ م» که (به عنوان شاهد) امضاءکنندگان قرارداد
فروش بوده‌اند و سه فقره از چک‌های ثمن معامله نیز توسط آقای «م ـ م» از
حساب شخصی وی صادر شده و به فروشندگان پرداخت گردیده است. شاهد و حاضر و
گواه هستند که آقای «ب ـ م» قصد فروش ششدانگ سهمی خودش و همسرش را در
آپارتمان مورد معامله داشته و در موقع فروش و دریافت کل ثمن معامله قصد و
اراده‌اش غیر از این نبوده و به عنوان اصیل در سه دانگ و وکیل همسرش در سه
دانگ مشاع اقدام به انجام معامله نموده و حاضرند با قید قسم در هر جایی که
لازم باشد به عنوان شاهد مراتب فوق را شهادت دهند.
5) خانم «ش ـ د» از زمان وقوع معامله از کم و کیف معامله و دریافت ثمن
معامله اطلاع کامل داشته و سال‌ها بعد از خرید ملک توسط خریدار این دو
خانواده با هم رفت و آمد داشته‌اند و بیش از 10 سال پس از انجام معامله و
دریافت ثمن معامله و تحویل ملک به موکل با یکدیگر مراوده و رفت و آمد نزدیک
داشته و با هم در یک ساختمان زندگی می‌کرده‌اند و خانم «ش ـ د» در تمام
مراحل مستقیماً دخالت داشته است.
6) رأی صادره از شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان برخلاف منطوق ماده 225
قانون مدنی است. که صراحتاً مقرر می‌دارد: «متعارف بودن امری در عرف و عادت
به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف به آن باشد به منزله ذکر در عقد است.»
بنابراین آقای «ب ـ م» که خودش مالک سه دانگ مشاع بوده و از همسرش که
مالک دیگر سه دانگ مشاع بوده اقدام به فروش ششدانگ یک دستگاه آپارتمان که
مالک آن بوده‌اند نموده است. علاوه بر اینکه قصد و هدف و انگیزه فروش
ششدانگ آپارتمان را داشته و در قرارداد هم صراحتاً به فروش ششدانگ تمامی
آپارتمان مورد معامله تصریح نموده که تمامی ثمن معامله برای ششدانگ را هم
نقداً دریافت کرده و حق دریافت وجه را نیز از جانب موکل داشته است؛ و چون
بیش از ده سال از وقوع معامله نیز گذشته است طبق منطوق ماده 225 قانون مدنی
دقیقا به منزله ذکر در عقد است و احتیاجی به تصریح مجدد نداشته است. زیرا
قانونگذار و شارع، عقد را تابع قصد می‌دانند و قصد فروشنده در واقع فروش
ششدانگ و قصد خریدار نیز خرید ششدانگ بوده است که متأسفانه قضات محترم شعبه
هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران به موضوع توجه نداشته‌اند.
7) آقای «ب ـ م» در موقع انجام معامله فتوکپی نامه شماره 215 مورخ
10/3/1372 اداره شهرسازی شهرداری منطقه 2 تهران را که صراحتاً نام مالکین
مشاع یعنی آقای «ب‌ـ م» و خانم «ش ـ د» در آن قید گردیده بود را برای
اطمینان خاطر موکل در تسویه حساب با شهرداری و پرداخت جریمه تخلف، به وی
ارائه داد که خود دلیلی بر قصد و اراده فروش ششدانگ ملک از طرف فروشنده
به‌عنوان اصیل در سه دانگ مشاع و به وکالت از طرف مالک دیگر یعنی خانم «ش
ـ د» بوده است.
8) رأی صادره برخلاف صریح ماده 656 قانون مدنی است، که مقرر می‌دارد:
«وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امر
نایب خود می‌نماید.» لذا آقای «ب ـ م» که قبلا از طرف همسرش دارای وکالت
رسمی و تام‌الاختیار در فروش سهم خودش بوده و وکیل هم به‌عنوان اصیل و با
وکالتی که داشته اقدام به فروش ششدانگ ملک نموده است. چگونه می‌توان اقدام
وی را فضولی تلقی نمود اگر قرار باشد وکیلی که از جانب موکل خود وکالت
دارد، اقدام به فروش سهم وی نماید. عقد واقع شده از طرف وی را فضولی بدانیم
چه تفاوتی با اقدام شخصی خواهد داشت که بدون اذن و بدون اجازه و بدون
وکالت اقدام به فروش مال غیر نماید. فرق است بین آنکه دارای وکالت است و
اقدام به فروش می‌نماید با کسی که اختیاری از جانب مالک نداشته و اقدام به
فروش مال غیر می‌نماید. این معامله را شرعاً و عرفاً و اخلاقاً نمی‌توان
فضولی تلقی کرد. استدلالی برخلاف این واقعیت برخلاف عدالت و برخلاف انصاف
است و نادیده گرفتن قانون را می‌رساند.
9) رأی صادره برخلاف مفهوم مخالف ماده 663 قانون مدنی است که صراحتاً مقرر می‌دارد:
«وکیل می‌تواند عملی را که از حدود وکالت او خارج نیست انجام دهد.»
10) با توجه به اینکه فروشنده خود مالک سه دانگ مشاع از آپارتمان مورد
معامله بوده و از مالک دیگر هم نسبت به سه دانگ باقیمانده وکالت داشته است؛
و اعطای وکالت از جانب خانم «ش ـ د» قبل از فروش توسط وکیل او بوده است،
لذا معامله انجام شده را نمی‌توان فضولی تلقی نمود. زیرا ماده 476 قانون
مدنی صراحتاً مقرر می‌دارد: «موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود
وکالت خود کرده است، انجام دهد.» بنابراین رأی صادره از شعبه هشتم دادگاه
تجدیدنظر استان تهران که چنین معامله‌ای را فضولی تلقی کرده برخلاف صراحت
قانون بوده و محکوم به نقض است.
11) ماده 680 قانون مدنی می‌گوید: «تمام اموری که وکیل قبل از رسیدن خبر
عزل به او، در حدود وکالت خود بنماید نسبت به موکل نافذ است.» بنابراین
مطابق این ماده تمام اعمالی را که آقای «ب ـ م» از جانب خود و همسرش
انجام داده از تاریخ اعطای وکالتنامه رسمی همسرش نسبت به هر دوی آنها نافذ
است و عمل هیچ‌یک از آنها را نمی‌توان فضولی تلقی کرد اما متاسفانه دادگاه
تجدیدنظر بدون اینکه برای استدلال خود دلیل قانونی و یا شرعی ارائه دهد، با
نادیده گرفتن قوانین و مقررات جاریه که به شرح فوق به عرض رسید؛ معامله‌ای
را که قانونا و شرعا صحیح واقع شده است و اصل صحت نیز بر آن حمل می‌گردد،
فضولی تلقی کرده و زندگی خانوادگی و اجتماعی موکل را متزلزل ساخته است...
استدعای رسیدگی و نقض دادنامه صادره از شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان
تهران و تنفیذ دادنامه بدوی را دارم. انشاالله این امر با عدالت و انصاف
نزدیک‌تر و با قانون و مقررات حاکم منطبق‌تر باشد و خانواده‌ای را از
فروپاشی و نابودی نجات دهد.
پس از مطالبه پرونده‌های محاکماتی و بررسی محتویات آن مطالب زیر درخور توجه و دقت است:
1ـ اصالت امضای آقای «ب ـ م» در ذیل سه صفحه قرارداد فروش به شرح
نظریه کارشناس منتخب دادگاه (آقای ح ـ ش) که در اوراق 64، 65 و 77 پرونده
بدوی منعکس است احراز گردیده است.
2ـ آقای «ب ـ م» به شرح برگ 18 پرونده به نظریه کارشناس تسلیم شده و
از دادگاه درخواست کرده تقاضای وی را در مورد ارجاع امر به هیأت کارشناسی
کان‌لم‌یکن تلقی نماید.
3ـ حسب نامه شماره 8410/502 مورخ 17/7/73 شهرداری منطقه 2 مضبوط در برگ
100 پرونده عوارض مربوط به کسری پارکینگ و تغییر کاربری تعیین و تقسیط
گردیده و پس از پرداخت اقساط تعیین شده توسط مالک ـ به حکایت نامه شماره
36514/502 ـ 24/8/74 معاونت مالی و اداری شهرداری منطقه 2 که تصویر آن در
برگ 97 پرونده بدوی منعکس است ـ از ملک مورد تنازع رفع خلاف شده است و
شهرداری منطقه ضمن موافقت با بنای احداثی در وضعیت موجود و با اخذ عوارض و
جرائم متعلقه از ساختمان مورد نظر رفع تعرض نموده است. بنابراین با توجه به
موافقت شهرداری با مالک به شرح نامه یاد شده رای کمیسیون شماره 2 تجدیدنظر
ماده صد به شماره 244 ـ 3/3/71 مبنی بر تخریب، عملاً سالبه انتفاء موضوع
گردیده و رأی بدوی کمیسیون شماره 10 ماده صد مضبوط در برگ 12 پرونده عملا
تأیید و اجرا شده است. و شرط مندرج در قرارداد فروش ـ که مورد استناد
وکیل خواهان بدوی قرار گرفته و در دادنامه تجدیدنظر خواسته نیز به آن اشاره
شده ـ کلا منتفی گردیده است، و دلیل عقلی برای استناد به آن وجود ندارد.
زیرا مالک با اقداماتی که در خصوص پرداخت عوارض متعلقه انجام داده،
سرانجام رضایت شهرداری منطقه 2 را نسبت به اقدامات و عملیات ساختمانی خود
جلب کرده و شهرداری با اخذ جرایم متعلقه نسبت به ملک مورد نظر رفع تعرض
نموده و برای ساختمان یاد شده گواهی پایان کار صادر کرده است؛ و هم‌اکنون
از نظر شهرداری مانع قانونی برای تنظیم سند انتقال وجود ندارد.
4ـ آقایان «م ـ م» و «م ـ ا» که مسجلین ذیل سه برگ مبایعه‌نامه مورخ
26/3/72 بوده‌اند به شرح اوراق 105 تا 801 پرونده شهادت داده‌اند که
آپارتمان طبقه اول واقع در شهرک ژاندارمری از طرف آقای «ب ـ م» به آقای
«غ ـ ا» فروخته شده و تمام ثمن معامله از طرف آقای «غ ـ ا» به آقای «ب
ـ م» پرداخت گردیده و آنها هم به عنوان شاهد ذیل هر سه برگ مبایعه‌نامه
را امضا کرده‌اند. با توجه به مراتب فوق اینک پرونده در دستور کار شعبه
قرار دارد.
هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش عضو ممیز و
ملاحظه اوراق پرونده‌های محاکماتی در خصوص تقاضای تجدیدنظر نسبت به دادنامه
شماره 1698 ـ 30/11/84 تجدیدنظر خواسته مشاوره نموده؛ چنین رای می‌دهد:
بسمه تعالی
رأی شعبه چهارم تشخیص دیوانعالی کشور
اساس روابط حقوقی طرفین، مبایعه‌نامه مورخ 26/3/1372 می‌باشد. که در سه
برگ بین آقایان «ب‌‌ـ‌‌م» به عنوان فروشنده و «غ ـ ا» به عنوان خریدار در
حضور دو شاهد تنظیم گردیده و اصالت این مبایعه‌نامه نزد دادگاه‌های
رسیدگی‌کننده به اثبات رسیده است. و ملک مورد معامله بر اساس مراضات حاصله
به موجب بند 5 قرارداد مورخ 26/3/72 به خریدار تحویل گردیده و از همان
تاریخ در تصرف او می‌باشد. استدلال شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران
دایر به اینکه هیچ دلیلی بر احراز قصد و نیت خانم «ش ـ د» در انعقاد عقد
بیع ارائه نشده و معامله نسبت به سهم وی فضولی بوده و دعوی آقای «غ ـ ا»
را نسبت به سهم وی در دادخواست تقابل غیرثابت دانسته مخدوش و درخور نقض
می‌باشد، زیرا به موجب وکالتنامه شماره 49594 مورخ 28/10/1368 تنظیمی در
دفترخانه اسناد رسمی شماره 161 حوزه ثبتی مشهد خانم «ش ـ د» (به عنوان
موکل) به همسرش آقای «ب ـ م» وکالت بلاعزل داده که سهم وی را در پلاک
ثبتی 57654 فرعی از 2395 اصلی به هر مبلغ و به هرکس ولو به خود با هرگونه
قرارداد یا هرگونه تعهد و شرط و اسقاط کافه خیارات بفروشد و در قسمت
اختیارات وکیل صراحتاً قید گردیده وکیل در انجام مورد وکالت دارای تمام
اختیاراتی است که موکل قانونا داراست و امضاء وی در تمام مراحل از طرف موکل
به جای وی نافذ بوده و معتبر خواهد بود علاوه بر این ماده 691 قانون مدنی
می‌گوید کسی که معامله می‌کند آن معامله برای خود آن شخص محسوب است، مگر
اینکه در موقع عقد خلاف آن را تصریح نماید یا بعد خلاف آن ثابت شود. در
قضیه مانحن‌فیه شخص آقای «ب ـ م» که فروشنده بوده علم و اطلاع داشته که
فقط مالک سه دانگ مورد معامله می‌باشد و سه دانگ دیگر متعلق به همسرش خانم
«ش ـ د» بوده است.
بنابراین در اینکه سه دانگ مورد معامله را اصالتا از جانب خود و سه دانگ
دیگر را وکالتا از جانب همسرش واگذار کرده است تردیدی نیست زیرا نامبرده با
داشتن وکالتنامه مبسوط و بدون قید و شرط شماره 49594 ـ 28/10/68 اقدام
به واگذاری شش دانگ مورد معامله به خریدار کرده و تمامی ثمن را هم از وی
دریافت نموده و آپارتمان مورد نظر را هم به تصرف وی داده است، که خریدار در
13 سال اخیر در این آپارتمان تصرفات مالکانه دارد و آقای «ب ـ م» و
همسرش سال‌های متمادی در طبقه فوقانی آپارتمان مورد معامله و در همسایگی
آقای «غ ـ ا» سکونت داشته‌اند و خانم «ش ـ د» کاملاً بر موضوع آگاهی
کامل داشته و در زمان تقدیم دادخواست وکیل فروشنده با هماهنگی خواهان از
ارائه وکالتنامه مزبور امتناع کرده و حتی در متن دادخواست هم کمترین
اشاره‌ای به وکالتنامه مزبور نکرده است؛ و بعد از تشکیل پرونده و در جریان
رسیدگی موجودیت و اصالت وکالتنامه موصوف برای مرجع قضائی رسیدگی‌کننده محرز
و مسلم گردیده است.
بنابراین با چنین اختیارات وسیع و بدون قید و شرط که حدود چهار سال قبل از
فروش آپارتمان از طرف موکله به وکیل داده شده بود و وکیل هم دقیقاً بر
اساس اختیارات تفویضی اقدام به واگذاری آپارتمان مورد نظر کرده عقلاً و
منطقاً و براساس ماده 680 قانون مدنی آثار عقد بیع بلاتردید بر چنین
قراردادی مترتب است و رای تجدیدنظر خواسته که بدون توجه به مراتب فوق اصدار
یافته با قانون و دلایل موجود در پرونده انطباق ندارد و درخور نقض است.
لذا مستنداً به تبصره 2 ماده 18 قانون اصلاح قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و
انقلاب دادنامه مورد اعتراض نقض و دادنامه شماره 560 ـ 561 مورخ 12/5/84
صادره از شعبه 218 دادگاه حقوقی تهران مفاداً تأیید و ابقاء می‌شود. رأی
صادره قطعی است.
منبع:http://www.ghazavat.com/48/yekray.htm
